新华网吉林频道５月１日电（王强 于晓华 蔡倩如）近期，长春市小
区物业纠纷事件频发。专家指出，这些纠纷事件背后的深层次原因，是居民对物业管理的高期望值和物业公司的全面亏损之间的矛盾。如何在为小区居民提供更好的物业管理的同时，保证物业公司的适当盈利和良性运转呢？记者近日对长春市房地产管理局副局长刘东伟进行了专访。
记 者：现在老百姓买房子更看重哪些方面？
刘东伟：上个月我们有意识地对一些城市居民进行调查，了解他们现在买房最注重哪些方面？结果发现，老百姓现在买房子最看重四个方面：房屋的结构、朝向，小区的环境，物业管理和冬季供暖。
我回来以后仔细分析一下，得出这么一个结论：长春的老百姓买房子侧重在物业管理和冬季供暖。因为，我们搞城市开发建设已经２０多年了，住宅户型的设计和开发基本上已经定型了。那么哪个开发商搞小区开发、建设肯定会更注重物业管理和冬季供暖，因为我们这里有５个半月的冬季供暖。
记 者：简单介绍一下"物业管理"的内涵和现状？
刘东伟：现在我们暂定２０家物业管理公司进入房交会展示，主要意图在于宣传一些理念。物业管理是什么呢？我认为物业管理是城市建设最终成果的体现，就是说，你不管盖多少高楼大厦，最终一定要体现在人的管理上。人的管理就是物业管理，一个城市的物业水平标志着一个城市的管理水平。
长春市现有物业公司３００家，从业人员有２万。长春的物业管理，真正意义上是从１９９６年开始的，经过９年的发展，整个物业从无到有，逐步发展，目前全市的物业管理覆盖面已经达到２３％，与一些发达城市相比还是欠缺一些。
物业管理是和谐社会的基础，是老百姓安居乐业的前提。物业管理的根本目的是什么呢？是让业主和老百姓的财产保值和增值。比如，有一条马路，同时盖有两处小区，一处有物业管理，一处没有物业管理，那么肯定有物业管理的一处价格要高。我们长春现在物业管理方面的突出问题是，物业管理工作没有走向一个良性化的轨道，目前的现状是全行业亏损。
记 者：全行业亏损的原因是什么呢？
刘东伟：亏损的原因我们觉得有以下几个：
一是人们特别是长春的老百姓还没有把物业当作一种商品。
我个人认为，作为一个现代化城市，老百姓要享受"五供"，供水、供电、供热、供气、还有人性化的物业管理。这五样缺一不可，这构成一个现代化城市的基础。长春市民现在是，你给我提供服务好，但让我多花钱不行，他们要求少花钱多服务，甚至不花钱也服务。这样造成开发商把物业当作一个卖点，说你买我的房子吧，我超值服务，花５毛钱可以提供１块钱的物业管理和服务，这就留下了大量隐患。
二是我们的舆论导向并不是十分公正地评价我们物业管理。
舆论好像是把物业管理当成一个筐，什么都往里面装，什么都是物业公司的问题，舆论导向严重偏向市民一方。其实物业企业目前还是个"弱势群体"，再者这属于买卖双方协商解决的事。
三是物业管理企业的额外负担太重。
在长春市突出表现为水电和垃圾清运上。以二次供水为例，水务部门抄大表，物业公司抄小表，结果跑、冒、滴、漏等损失统统由物业公司承担。比如说，水务公司抄大表可能是１万个字，但是物业公司一家一户抄小表，集中起来可能是１２０００个字。这２０００个字的费用就由物业公司无偿承担。据我们的调查，光大、小表之差，１７０多家物业企业一年就得额外支出５００万，再加上电、设备维护等，一年下来额外支出达到１８００万。说到电，我们小区的公共部位，比如说楼道和环廊，公共用电价格要比居民用电价格超出一倍，这无形中又增加了物业公司的成本。再有垃圾清理。我们长春市的垃圾清理，按照长春市人大出台的物业管理办法，小区内部的垃圾由物业公司负责收集、整理，但清运由区建委负责，而现实情况是基本上都是物业公司来承担。很多物业公司为此花上十几万、几十万。这几项加起来就造成物业公司额外的负担太多。
四是更重要的问题，我们的物业收费率、收费标准也很低。
我们长春市第一个小区叫富豪花园，长春第一批有钱人都住在那里，那里的物业费是每平方米４毛９，即便这样还收不齐，老百姓都不交，而实际上物业成本已经超过１块。
这几项加起来就造成全行业亏损。我来房地产管理局只有两年多时间，已经有１３８家物业企业陆续转产了。如果再不引起重视，这样下去我们很多小区就会成为垃圾、污水泛滥的地方。而且这种情况已经出现了。
记 者：怎么办呢？
刘东伟：怎么办呢？我们马上以政府名义出台一个《关于加快长春市物业管理的若干意见》，大概有十条吧，涵盖相关政策等各方面，并召开全市的物业管理大会，规范物业管理市场。具体来说，首先从体制和政府重视角度，我们要开大会，发文件，引起全社会的关注，从构建和谐社会这个高度认识，针对我们每年将近２０多万件相关投诉，当然不只是针对政府，还有业主对物业、物业对业主的投诉，始终居高不下。
现在老百姓投诉找三个地方，先找你们媒体，再找政府、法院。媒体现在是一面倒地倾向于老百姓，造成管理部门很难决策，很难权衡，法院解决问题旷日持久有的还不受理。这样的话，我们就与长春市仲裁委员会进行合作，因为之前我们成立了长春市物业协会，实行全行业自律。十佳物业企业向全行业发出倡议书，首先提高企业自身素质，提高管理水平，搞好服务。我们请仲裁委员会的专家等重新修订物业企业和业主之间的法律文本，接待老百姓的投诉。如果条件成熟，我们准备把长春市老百姓的投诉，只要市物业投诉，协会就全部接过来，减轻政府压力，尽快给老百姓答复。
其次，我们准备引导老百姓如何花钱买服务，和长春电视台合作开辟一个专栏，在黄金时段，叫做《走近物业》，把大家身边发生的事，从法律角度、人性化角度进行解析。再一个，我们想扩大物业管理覆盖面，在旧城区再做些工作，抓一些试点，结合长春市实际情况争取在物业管理方面做得更实些。以往房交会都是些房地产的展示、展销，很少涉及物业，所以今年考虑到长春市的情况，我们决定把物业企业请进房交会。
记 者：单位集资建房对房地产市场是否有冲击
刘东伟：我们现在正在控制这个东西。这个肯定是有影响，有的单位真正为职工集资盖房，这是好事，但很多会被开发商利用，盖的房不一定是集资房，有的实际上是商品房。
记 者：长春市现有的房价水平，多数老百姓买的起买不起？
刘东伟：我认为有些老百姓买不起房子是永远的现实。因为，城市有不同层次，我们是发展中城市，就是国外发达国家也有棚户区。香港很发达吧，但政府还要建一些廉租房。如何解决呢？两个方面，一是政府如何调控，新加坡讲"居者有其屋"，咱们国家现在也提出这样的观点，只要你在这个城市居住，就要维护你的人权，最起码要有房住。但是另一方面，你有十万块钱，就住十万块钱的房子，有一万块钱，就住一万块钱的房子，我认为这不是问题，很正常。社会发展嘛就是这样,有不同层次和不同阶段。（完）
